Theo báo cáo tiêu điểm quý 4/2016 và triển vọng thị trường
bất động sản TP HCM năm 2017 của CBRE, trong năm 2016, TP HCM chào đón 5 trung
tâm mua sắm mới, 1 ở khu vực trung tâm và 4 ở khu vực ngoài trung tâm.
5 trung tâm mới này thêm vào thị trường bán lẻ hơn 192.000 m2 diện tích thực
thuê, tăng 50% so với cùng kì năm trước. Các dự án mới này cũng mang đến thị
trường nội địa nhiều thương hiệu quốc tế ở nhiều phân khúc khác nhau, từ thời
trang cao cấp cho đến các nhà hàng, quán cà phê, siêu thị.
Theo nghiên cứu của CBRE, có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường
TP HCM trong năm 2016, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Zara với cửa hàng
flagship đầu tiên tại TP là gương mặt đáng chú ý nhất trong năm 2016.
Sau thành công của Zara, H&M và 7-Eleven là hai tên tuổi lớn đang xem xét mở
rộng thị trường tới Việt Nam. Trong năm qua, thị trường đã chứng kiến sự mở rộng
mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước, chẳng hạn như Vincom và Co.opMart, lẫn
các nhà bán lẻ nước ngoài như Aeon, Lotte, Ilahui Miniso…
Trong quý 4/2016, TP.HCM không có nguồn cung bất động sản bán lẻ mới nào. Kết
quả là, tỷ lệ trống đã được cải thiện 52 điểm phần trăm so với quý trước và 197
điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 6,8%. Tỷ lệ trống được cải thiện
chủ yếu trong định dạng khối đế bán lẻ nhờ sự nâng cấp của dự án The Vista Walk
thành Oxygen Mall. Ở các định dạng khác, tỷ lệ trống khá ổn định.
Về giá chào thuê, mặc dù chỉ có 1 dự án khai trương trong năm 2016 là Saigon
Centre giai đoạn 2, giá thuê trung bình tầng trệt và tầng 1 của khu vực trung
tâm (CBD) tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Vị trí đắc địa, nguồn cung hạn
chế cùng sự gia nhập của nhiều nhãn hiệu mới là một số yếu tố giúp tỷ lệ cho
thuê tăng mạnh.
Trong khi đó, giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi nhiều
trong năm 2016; giá thuê tăng chỉ 1,2% so với quý trước và 0,1% so với cùng kỳ
năm trước.
Trong 3 năm tới, TP HCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ
thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang
trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong
tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.
Sự gia tăng nguồn cung trong tương lai ở khu ngoài trung tâm như: Vincom
Central Park, Su Van Hanh Shopping Centre trong năm 2017; Crescent Mall Phase
2, Riviera Point năm 2018 dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2%
trong hai năm tiếp theo.
Phải đến 2019-2020, khi các dự án mới sẽ được tung ra tại khu trung tâm (Spirit
of Saigon, Tax Plaza), thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại. Không tính các
dự án mới thì giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2-4% mỗi năm trong hai
năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong
cùng thời kỳ.
Về tỉ lệ trống, nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000 m2 đang xây dựng) và
trong năm 2018 (145.000 m2) có khả năng sẽ tăng tỉ lệ trống đến 8-11%. Đến năm
2019 thì tỉ lệ trống dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại.
Về nguồn cầu, ngày nay sự tiện lợi được yêu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm
của người dân. Do đó, cửa hàng tiện lợi mở 24/7, thương mai điệc tử, khối bán lẻ
tại các khu nhà ở hiện đại sẽ có nhiều đất phát triển trong những năm tới.
Vincom+, một thương hiệu bán lẻ mới từ Vingroup, là một ví dụ tiêu biểu của xu
hướng này.
Những khu bán lẻ của Vincom+ giống như một trung tâm mua sắm nhỏ ở các dự án
căn hộ, với phần lớn diện tích thực thuê được phân bổ cho siêu thị, hàng ăn uống,
ẩm thực, giải trí.
Nhìn đến tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động
M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước
phương Tây đang theo dõi thị trường Việt Nam chặt chẽ, bởi nơi đây có dân số trẻ
với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng.
Duy Khánh
EmoticonEmoticon